華爾街雪板客

所以在成立一個投銀的房貸公司，第一要考慮的是這些將來做出來的債卷可以賣多少錢，下面是一個簡單的表介紹這個生意的Economics，假設我們有350mm - 4.350%利率的房貸，扣掉0.28%的Servicing Fee(銀行服務這些貸款的費用)，93%的房貸可以做成AAA(由信評公司估計)，7%可以做成從BBB到NR的債卷，AAA可以做成4%利率大約5年期的固定利率債卷和0.07%利率的Interest Only債卷，假設房貸是用101.75%的房貸金額買的，最後賣掉的總收入是102.43%再扣掉大約1mm的律師、信評和會計師費用，最後賺到大約1.36mm。

Name	Balance	Rate	% of Total	% CE	Rating	Price
Mortgages	350,000,000	4.350%	100.00%	0.00%	NR	101.75
Bonds
A1	325,500,000	4.000%	93.00%	7.00%	AAA	103.5
AIO	325,500,000	0.070%				0.35
B1	4,900,000	4.070%	1.40%	5.60%	AA	90
B2	4,900,000	4.070%	1.40%	4.20%	A	87.5
B3	4,900,000	4.070%	1.40%	2.80%	BBB	85
B4	4,900,000	4.070%	1.40%	1.40%	BB	80
B5	4,900,000	4.070%	1.40%	0.00%	NR	75
Credit Enhancement	7%
Servicing Multiple	5
Servicing Fee + Other Fee	0.28%
Securitization Cost	1,000,000
Total Proceeds	102.43%
Profit	1,364,250

這些市場資訊和賣出的效率和價錢很多都是決定於市場的供需和銀行的賣債卷的能力，在了解這種類型的房貸可以賣多少錢後，接下來就是如何能夠最有效率的拿到這種利率和信評的房貸了，和一般商業銀行不一樣，投資銀行很多並沒有自己的零售分行去發房貸，而是使用一種叫做Correspondent Lending的形式，投銀要發房貸的條件發給許多小銀行和房貸公司，他們照這些條件發的房貸拿來賣給這些投銀，投銀每天會發給這些公司我們今天願意買房貸的價錢，他們用這些價錢來決定利率發給一般借款人，這就是為什麼房貸債卷市場的價格會影響到一般人能借到房貸的利率。

所以接下來投銀必須設計出一個他們要的房貸規格，和許多小銀行建立關係，建立系統可以很有效率的買這些房貸，最後再選出能拿來證卷化的房貸來證卷化，下面就是就是這種房貸公司中的主要六個角色，當然除了這六個人以外還有許多像是IT或者是各種Operation的Shared Services，但是這些幕後的英雄們我就先略過了。

Trader(交易員)
負責根據債卷和市場情況決定策略的主要決策者，要負責訂價和幫忙賣債卷，好的交易員通常也是很好的銷售人員。

Structurer
負責設計債卷結構，跟去顧客的要求做出各種不同的交易結構，發行債卷必須要和會計師和律師核對所有公開說明書的結構資訊，要很懂資料和各種不同的交易結構。

Sales
負責和賣給投銀房貸的小銀行打好關係，除了處理任何糾紛以外同時也要提供客戶市場資訊。

Collateral/Operations
處理房貸資料和買賣房貸以及證卷化的萬事通。

Transaction Manager
處理買賣房貸合約和付錢收錢有關的業務，要處理房貸公開說明書和所有Funding的細節。

Due Diligence
處理和發房貸標準以及買賣房貸前核對資料的業務。

以上就是簡單的介紹一個華爾街房貸公司是怎麼運作的，在這個食物鏈中我很不幸的同時要負責Structuring和Collateral的東西，同時也要打雜幫忙其他各個功能，所以才會忙到根本沒什麼時間，一年才能更新一篇Blog的慘況，希望以後有空能再繼續介紹這個生意的細節。